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室内温度不达标，还交不交供暖费？单方申请停暖可以吗？暖气管道跑水，淹了邻居谁担责？……11月15日，北京正式开始供暖。每年供热采暖期，因为“暖气不热”“管道漏水”等问题总会引发纠纷，让业主、租户、物业、供热公司陷入权责之争。
遇到这类问题怎么办？律师和法官提醒：一旦出现此类纠纷可依法维权，其中证据留存是主张合理诉求的关键。
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焦点1：供暖温度不达标？解决：可酌减供暖费
租住在四环内某老旧小区一层的刘女士，已连续两年被冬季室内低温困扰，“一到冬天，回家加班只能躲在被窝里。”她告诉记者，自己租住的一室一厅，去年整个冬季室内温度基本维持在18℃的最低标准线，若遇寒潮降温，温度甚至可能跌破标准。“这个温度勉强算达标了，但在家里待着，体感很冷。”因房屋为租住性质，刘女士不愿与房东交涉，整个冬天只能靠空调、电热毯辅助取暖。
刘女士说，去年冬季供热公司曾主动上门测温，结果显示其家中温度超过20℃，但刘女士自备的温度计却显示，家里温度仅为18℃。不仅温度显示有差距，刘女士还表示，供热公司上门测温多在白天室外温度较高时，而一早一晚才是家里最冷的时候。
记者梳理发现，因室内温度不达标或对供暖服务不满意，部分市民选择以“拒缴供暖费”抗争，此类纠纷每年都会引发大量诉讼。从过往司法判例来看，若业主能够举证证明室内供暖温度未达标准，法院通常会判决酌减供暖费用。
通州居民袁某因连续两年欠缴供暖费，被热力公司诉至法院。袁某表示，自家房屋一直未达到供热标准。他提交了热力公司两次在家中客厅的测温记录：一次显示为17.5℃、一次显示为15.8℃，双方均在测温记录上签字。袁某认为，即使法院认为需要支付欠付的供暖费，也要减少数额。
法院审理认为，业主享受了供暖服务就应当缴纳相应的费用，但如果企业供暖未达到温度标准，业主的合理诉求也应得到支持。在这起案件中，法院对袁某应当支付的供暖费进行了酌减。
支招：留存证据或委托第三方检测
不过，记者注意到，在更多同类诉讼中，也有不少业主因无法提供温度不达标的有效证据，而被法院判决“足额缴费”。
北京京臻律师事务所律师田毅表示，《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》规定，采暖期内，在正常天气情况下，供热人应保证用热人卧室、起居室温度不低于18℃。“当家中供暖温度不达标时，居民若仅采取不支付供暖费作为对抗手段而不注意留存证据，后续可能因为证据不足，不仅需要全额支付供暖费，还要承担相应的违约责任。”
田毅表示，业主若认为供暖温度不达标，在通过正当途径维护权利的同时需要注意留存证据：保留好投诉或维修记录，可要求供热单位或相关供热监管部门上门实地测温，清晰反映测温时间、测温地点、室内温度及供暖问题，并在测温单上共同签字确认，进行留存。
业主对于供热单位上门测温的结果如果不认可，还可以委托具有室温检测资质的第三方机构上门检测，并出具相应的检测报告。同时，业主可以自行测温并录制视频资料当作辅助证明，但要确保完整记录不同时段、室内不同区域的室温，以及室外天气情况、室内密封状态，甚至一段时间内室内不同区域的持续室温。“建议使用带有‘时间戳’功能的手机App，能显示出拍摄/拍照的准确时间、地点，从而达到有效固定证据的目的。”
退费有规定：
《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》中，也有关于室内温度不达标供热单位应退还相应采暖费的规定。退费额=日热费单价×温度未达到约定标准的卧室、起居室计费面积×温度未达到约定标准的天数×退费比例。
退费比例则按照卧室、起居室约定的采暖温度计：室内温度低于约定温度2℃之内的，退费比例为40％；室内温度低于约定温度2℃（含）以上、4℃以下的，退费比例为60％；室内温度低于约定温度4℃（含）以上的，退费比例为100％。
焦点2：家里太热能申请停暖吗？解决：满足条件才可以
有人抱怨家里暖气不热，也有人发愁“家里太热”。记者注意到，北京试供暖以来，不少市民在社交平台上就供暖问题展开讨论，部分人“吐槽”家中天寒地冻，也有不少人反映屋内“过于燥热”：“家里开窗都27℃，晚上热得我开空调制冷才能睡着觉。”在相关讨论中，有业主因为“家里很热”或者房屋长期无人居住，提出“是否可以申请停暖”。
“根据《北京市居民集中供热暂停和恢复供热指导意见》，空置房屋在满足条件的情况下，可以免除部分供暖费。”田毅律师表示，因供暖具有强制性及公共性，采暖用户无法单方拒绝接受供暖服务，申请停暖也须具备一定条件——“房屋暂停采暖不影响其他用户及共用供热”是必要前提。
“依据该指导意见，有暂停供热需求的用户，原则上应在当年9月30日前以书面方式提出申请，并与供热公司就房屋能否停暖以及停暖时间、基础热费等问题进行协商，签订暂停供热协议后可以停暖，但业主仍需按照一定比例缴纳基础供热费。”
支招：申请停暖需与供暖单位协商
曾有业主因为家中供暖不达标，擅自切断了供暖管道，自行安装壁挂炉取暖，并拒绝缴纳供暖费。但法院判决指出，该业主所在小区采用的是集中供暖方式，业主如想改为自采暖并要求供暖单位暂停集中供暖，需与供暖单位协商一致。在未协商一致的情况下，业主无权单方改为自采暖，并以此为由主张未接受供暖服务拒交供暖费。
也有业主在向供暖公司作出停暖声明后，供暖公司未予回应，也未通知该业主办理停暖手续。当供暖公司因业主欠缴供暖费诉至法院后，法官询问得知，该小区房屋具备分户供暖的条件，采暖用户可以申请停暖。法院判决指出，根据业主提交的短信和相关声明，可以认定其已经向供暖公司提交了停暖申请。在供暖单位收到停暖申请后，对于具备分户供暖条件的房屋，无论是否同意均应向业主作出答复，若不同意停暖须作出合理解释。因此在这起案件中，法院酌情判决业主仅需支付部分基础热费。
焦点3：管道漏水致损谁担责？解决：各方责任分别核查
每年供暖季，还有一类纠纷比较常见——因小区房屋供暖管道漏水，导致财产损失，当中往往涉及业主、租户、物业、供热公司等多方主体，一旦发生纠纷，容易陷入互相推诿、权责不清的局面。
李某是某小区601号房屋业主，在购入房屋时，上任房主已将屋内供暖管道拆除，李某未进行修复便将房屋出租给了某房地产公司作为员工宿舍。供暖季来临前，热力公司按惯例在小区内张贴了热力打压试水通知。打压试水当天，承租601号房屋的房地产公司未安排人员在屋内留守，结果供暖管道漏水，导致楼下业主家被淹，产生财产损失达6万元。
在这起案件中，法院对事故原因及各方责任进行了细致核查与认定。法院认为，该案财产损失的诱因是601号房屋供暖回水管未及时修复，三方当事人对此均存在过错。其中，业主李某作为房屋所有人，未在出租前检查并修复房屋供暖设施，未尽到房屋安全保障及维修义务；房地产公司作为房屋实际使用人，既未注意供暖设施是否完好，也未在供暖打压试水期间留人；热力公司作为小区供热单位，未切实履行对供暖管道及配套设施的检查、维修义务，法院最终判决李某、房地产公司、热力公司就损失分别承担三分之一的责任。
判定：各方均要尽义务 造成损失均需担责
朝阳法院法官助理迟倩楠告诉记者，在房屋供暖管道漏水损害赔偿类纠纷中，业主、租户、物业、供热公司分别负有相应的义务。司法实践中，法院会结合具体案情来认定不同案件的责任主体及责任比例。
“在此类纠纷中，无论哪一方因未尽义务导致损害发生，均应承担相应的赔偿责任。”迟倩楠解释，如业主负有不得擅自拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或者增加散热设备的义务。确需拆改的，应当经供热单位确认不影响其他用户正常采暖和不妨碍设施维修养护。业主因拆改室内供热采暖设施造成他人损失的，应当承担相应责任。房屋出租前，业主应确保各项供热设施安全可靠，对于已经老化的管道、阀门，应及时向相关部门报修、更换。
此外，业主应关注小区业主群、告示栏以及单元门口发布、张贴的供热通知等，并保留相应联系方式，在热力公司打压试水时家中留人。漏水事件发生后，要第一时间联系物业、供热公司，若物业、供热公司未能提供维修服务，可自行联系维修机构避免损失进一步扩大。若业主因消极处置导致漏水损失扩大，也要对损失扩大部分承担责任。
租户也负有义务。承租房屋后，租户应定期检查设备设施状况，正确使用供热设施，关注物业相关通知。试水期间家中留人，发现问题要及时与房东、物业沟通处理。
对于供热公司而言，《北京市供热采暖管理办法》规定，供热单位应建立供热设施巡检制度，并对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。因此，对于用户室外供热设施和室内共用供热设施，供热公司应当定期巡检和维护，若未能履行巡检维修义务、工作人员操作失误或未及时响应报修导致漏水损失，应当承担侵权责任。
小区物业则应配合供热公司完成供暖工作，做好管道井、楼体防水、公共区域管道等公共设施的管理和维护，如因疏于管理造成漏水损失，物业公司也应承担相应的赔偿责任。
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